Het aantal conflicten over een verbouwing, waarbij consumenten juridische hulp inschakelen, is afgelopen jaar fors toegenomen, zo blijkt uit een peiling van verzekeraar Achmea. In 2022 kwamen er bij de rechtsbijstandsverzekeraar 4.494 meldingen binnen over problemen met een verbouwing: 41 procent meer dan het jaar ervoor.

De interesse om de eigen woning op te knappen is in die periode flink toegenomen, onder invloed van de coronapandemie en de krapte op de woningmarkt. Ook de energiecrisis speelt een rol: die spoort huizenbezitters aan tot duurzame maatregelen, zoals woningisolatie of de aanschaf van zonnepanelen en een warmtepomp.

Tegelijkertijd zorgden de problemen in de toeleveringsketen er afgelopen jaren voor dat aannemers moeite hadden om de bestelde materialen op tijd geleverd te krijgen: een bron van veel conflicten.

Hoe voorkom je juridisch getouwtrek met de aannemer? En hoe te handelen als je er onderling niet uit komt?

Stap 1: zorg dat je weet wat nodig is

De eerste stap is bedenken wat er precies moet gebeuren. ‘Dakkapel plaatsen’ is erg algemeen. Welke materialen wil je dat er worden gebruikt? Moet deze traditioneel worden gebouwd of mag het ook prefab zijn?

Als je wensen helder zijn, kun je gerichter op zoek gaan naar de beste partij. Bovendien maakt dit het makkelijker voor een vakman om een offerte op te stellen.

Stap 2: vind de juiste vakman

De volgende stap is een goede vakman vinden. Informeer bij buren, vrienden of collega’s of zij iemand weten en bekijk reviews op internet.

Ga alleen in zee met een bedrijf dat is aangesloten bij een branchevereniging (zoals BouwGarant) of een erkend keurmerk voert.

Laat je de opdracht uitvoeren door een BouwGarant-aannemer, dan kun je voor een meerprijs (0,25 procent van de aanneemsom, met een minimum van 150 euro exclusief btw) kiezen voor een Verbouwgarantie. In dat geval worden bij een faillissement van de aannemer de extra kosten om de klus af te maken vergoed en krijg je garantie tegen verborgen gebreken.

Vraag altijd meerdere offertes aan, zodat je de aanpak en prijzen goed kunt vergelijken.

Stap 3: leg afspraken goed vast

Veel conflicten ontstaan omdat beide partijen elkaar niet goed hebben begrepen. Laat daarom, om misverstanden te voorkomen, zoveel mogelijk op papier te zetten: wat gaat de vakman precies doen? Wanneer moet het af zijn? En welke materialen gebruikt hij?

Laat ook altijd een schets maken, zodat je bijvoorbeeld later geen gesteggel krijgt over de plaatsing van een stopcontact.

Maak ook afspraken over de garantie op het werk en de periode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor eventuele gebreken.

Een belangrijk onderdeel van de afspraken is natuurlijk de prijs. Spreek liever geen uurtarief af, omdat je dan vooraf niet goed weet waar je aan toe bent. Stel dat de klus langer duurt dan gepland of de prijzen van materialen in de tussentijd zijn gestegen, dan kan de eindrekening voor een nare verrassing zorgen.

Werk daarom bij voorkeur met een vaste prijs. Is dat niet mogelijk, omdat sommige kostenposten nog niet goed zijn in te schatten, kies dan voor een richtprijs. De uiteindelijke prijs mag dan niet meer dan 10 procent afwijken van de richtprijs, tenzij de aannemer jou tijdig heeft gewaarschuwd en hij goed kan specificeren waarom de prijs zo ver afwijkt.

Met tijdig wordt bedoeld dat jij nog in de gelegenheid bent om bij te sturen, en je dus niet voor een voldongen feit wordt geplaatst.

Het is voor een leek lastig te beoordelen of de prijs die de aannemer noemt reëel is. Een handige tool is de Prijzenindicator van de Vereniging Eigen Huis. Hier kun je een prijsindicatie krijgen voor de elf meest voorkomende klussen, zoals schilderwerk en woningisolatie.

… ook bij meerwerk

Besluit je tijdens de verbouwing om extra werkzaamheden te laten uitvoeren, laat ook dan op papier zetten wat er precies gaat gebeuren en voor welke prijs.

Hier ging een consument die een verbouwing voor meer dan 24.000 euro een uitbouw liet maken flink de mist mee in. Tijdens de verbouwing besloot hij tot een paar kleine aanpassingen en één grote wijziging. Hij vroeg de aannemer een nieuwe offerte te maken, maar die ging daar niet op in. Uiteindelijk kreeg hij een rekening van meer dan 61.000 euro gepresenteerd. De consument schrok hiervan en protesteerde. Na een gesprek met de aannemer ging hij akkoord met een eindbedrag van 57.000 euro, dat hij ook betaalde.

Later maakte de consument alsnog de gang naar de Geschillencommissie, omdat hij dit bedrag veel te hoog vond, maar hij ving daar bot. De Geschillencommissie oordeelde dat de afspraak over de 57.000 euro rechtsgeldig was en dat zij hierdoor geen grondslag meer had om te beoordelen of de nacalculatie wel klopte.

Dit geschil had voorkomen kunnen worden als beide partijen heldere afspraken hadden gemaakt over meerwerk en de kosten hiervan.

Stap 4: Betaal gespreid

Omdat de aannemer vooraf materialen moet inkopen voordat hij bij jou aan de slag kan gaan, is het niet onredelijk dat je een aanbetaling doet. Zorg er wel voor dat je niet te grote bedragen vooruit betaalt. Anders kun je naar je geld fluiten als de aannemer failliet gaat of met de noorderzon vertrekt.

De beste tussenweg is door 10 procent van de aanneemsom vooraf te betalen en de overige betalingen gelijk te laten lopen met de voortgang van het werk. De laatste 10 procent maak je over na de oplevering, zodat je nog een stok achter de deur hebt als de verbouwing niet vlekkeloos verloopt.

Stap 5: Laat je gezicht zien tijdens de verbouwing

Je kunt ook veel ellende voorkomen door geregeld je gezicht te zien tijdens de verbouwing. Mocht er iets verkeerd gaan, dan kun je tijdig ingrijpen.

Bij een grote verbouwing is het verstandig om eenmaal per week een bouwoverleg te voeren, waarbij je de stand van zaken doorneemt en overlegt wat eventueel anders moet.

Stap 6: neem tijd voor de overdracht

Is de vakman klaar, dan is het zaak om het werk samen met de aannemer nauwkeurig te bekijken. Als je zichtbare gebreken niet meteen meldt, wordt je positie namelijk achteraf een stuk zwakker.

Lees ook: Verborgen gebrek bij kopen huis? De verkoper aanspreken is vaak lastig

Je kunt voor de inspectie eventueel een bouwkundig expert van de Vereniging Eigen Huis inschakelen, die zijn bevindingen opschrijft.

Zet alle gebreken die je tegenkomt op papier en spreek af wanneer deze worden hersteld. Het is verstandig om deze afspraken door beide partijen te laten ondertekenen.

Is de aannemer het niet met je eens, laat dan het door jou geconstateerd gebrek opnemen als ‘discussiepunt’. Zo voorkom je dat de aannemer je later aanwrijft dat je te laat bent met je melding.

Wil hij niet meewerken, mail dan de lijst met gebreken naar hem, als bewijs.

Werk niet op tijd klaar of ernstige gebreken? Weiger de oplevering

Is de verbouwing niet klaar op de afgesproken datum of zijn er ernstige gebreken? Weiger dan de opleverdatum. Doe dit schriftelijk.

Schrijf op om welke gebreken het gaat en laat de verklaring ook ondertekenen door de aannemer. Je kunt eventueel in aanmerking komen voor een schadevergoeding.

Wat als de aannemer niet thuis geeft?

Krijg je geen reactie van de aannemer of is hij niet bereid om de gebreken te herstellen, dan moet je hem officieel in gebreke stellen. Dit houdt in dat je – met een aangetekende brief – de aannemer sommeert om het probleem op te lossen binnen een redelijke termijn; bijvoorbeeld twee weken.

Kondig ook aan dat je juridische stappen zal zetten als de aannemer zich hier niet aan houdt. Je kunt ook overwegen om de laatste betaling op te schorten tot de gebreken zijn hersteld.

Geschillencommissie of rechter

Komt de aannemer niet over de brug, dan kun je proberen je recht te halen bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw of de rechter.

De geschillencommissie is vaak sneller en goedkoper dan een gang naar de rechter. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan kan deze de handschoen namens jou oppakken.

Hoe zit het met aansprakelijkheid?

Het kan altijd gebeuren dat er pas na de oplevering gebreken boven water komen, bijvoorbeeld een lekkage omdat een dakkapel niet goed is geplaatst.

Ook dan kun je je recht halen. De aannemer blijft namelijk nog een tijd na de verbouwing aansprakelijk voor gebreken. Dit kun je terugvinden in de algemene voorwaarden.

Geldt de BouwGarant-regeling, dan moet de aannemer twee maanden na de oplevering gebreken herstellen die dan boven water komen. Voor verborgen gebreken geldt een termijn van vijf jaar, en voor ernstige gebreken, die verdere bewoning onmogelijk maken, zelfs een termijn van twintig jaar.

Lees meer over verbouwingen en geschillen: